【篇一】2020年房地產估價師考試理論與方法考點匯集

　　我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下：

　　1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”

　　2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

　　3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。

　　4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。

　　5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。

【篇二】2020年房地產估價師考試理論與方法考點匯集

　　房地產權屬問題的表現形式多種多樣，一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續得以避免。北京市房地產抵押管理辦法明確規定權屬有爭議的房地產不得抵押。但是由于房地產管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發現的房地產權屬問題進行分析：

　　1、房地產權屬證件所記載情況與房地產實際情況不符(證實不符)

　　舉例：

　　⑴面積不符：房產證、土地證上記載面積是A，而實際面積是B.

　　⑵位置不符：房產證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。

　　⑶產權人不符：房產證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。

　　后果：導致處分抵押物價值大幅降低;抵押物無法處分，貸款無法收回。

　　解決措施：要特別重視和注意現場勘察工作;與房地產管理部門建立良好的溝系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產檔案。

　　2、違規越權發證

　　⑴化整為零：區縣房地產管理部門回避管理權限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發證。

　　舉例：個別的區縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發證。

　　后果：導致處分抵押物價值大幅降低(使用功能受限制)。

　　抵押物無法處分，貸款無法收回(一宗房產坐落在兩宗土地交界處)。

　　防范措施：要特別重視和注意現場勘察工作，當發現一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕;應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別。

　　⑵投機取巧：違反房地產產權證辦理原則和程序，形式上合法，實質違法舉例：未進行征地實際補償，只在手續、形式上符合發證要求;在集體土地上不按要求征地出讓，而僅為滿足房地產抵押的要求進行分割，并辦理征地出讓手續。

　　后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。

　　防范措施：現場勘察核實;了解房地產權屬政策(先征地補償，再辦理出讓手續，不能開天窗，要保證通行權、采光權)

　　⑶違反房地不可分原則：房屋產權人與土地使用權人不符;房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規經營;逃避土地出讓金)

　　舉例：房產證產權人是甲，土地證是乙;房產證用途是A，土地證用途是B.后果：導致處分抵押物價值大幅降低(違反合法性原則);抵押物無法處分，貸款無法收回(房地中一方提出異議)。

　　防范措施：房產證、土地證要對照核實;房地用途不一，應以土地證用途為準或以價值較低用途為準;核實規劃，以未來規劃為準，但要扣除應交納的一切費用。

　　3、抵押房地產現狀用途不符合未來城市規劃要求房地產抵押的實質是防范將來貸款不能償還的風險，盡管抵押物權屬清晰并合法登記，如果抵押房地產發生了與未來城市規劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設。

　　后果：處分抵押物十分困難(關鍵是變現處分時機與規劃實施時機不同步)。

　　防范措施：對城市規劃要有一個基本的了解，確定抵押物時還要對區域規劃進行調查。

　　4、政府扶持國有企業的政策規定不利于保障抵押權人利益破產國有企業土地使用權變現后用于安置破產企業職工。

　　舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時，一般將土地開發費計入房產價值，或者單獨計算，列入抵押價值中;而在企業破產拍賣時，又將土地開發費直接計入土地價值作為安置職工費用，而不能用于抵押清償。

　　后果：抵押價值降低，不足以償還貸款(僅剩地上物價值)。

　　防范措施：對機制落后，未實行改制的國有企業盡量少貸款;全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來的風險(國土資源部44號文;北京市關于破產企業資產處置的規定)。

　　5、建筑物與在建工程權屬狀況不同權屬特點：房屋建筑物以房屋所有權證的形式體現了完整的權益(占有、使用、收益、處分)，其價值體現應為市場價格。

　　在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素，從保守原則出發，其價值體現應為成本價格。

　　在建工程應具有合法手續，避免將違章房、臨建房混入其中，對突破規劃部分慎重對待。

　　6、獨立房地產與共有房地產權屬狀況不同權屬特點：部分共有房地產抵押事前必須征得共有人同意，處分時需要得到共有人的認可。由于共有人原因使抵押房地產處分變得復雜化，增大變現難度。

　　7、無他向權利房地產與帶租約房地產權屬狀況不同帶租約房地產抵押事前應告之抵押權人，通知承租人。

　　北京市房屋私租現象非常嚴重，抵押權人事前不知情，導致抵押物處分變現難度加大。

　　帶租約轉讓時，如租約高于市場客觀租金，則將導致轉讓價格升高;反之，將導致價格降低。使抵押物變現價值變得復雜。對于急于自己使用的買主，帶租約轉讓價格將低于正常價格。

　　8、重視抵押房地產權屬問題，規避貸款風險房地產作為不動產有著自身的特點，包括位置固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等，正是由于這些特點決定房地產是理想的抵押物，也正是上述特點決定了其權屬狀況對房地產交易及交易價格有著重要的影響。

　　房地產權屬出現瑕疵是個別現象，但產生的影響和帶來的風險則是巨大的。銀行作為抵押權人更要引起足夠的重視，只要熟悉房地產抵押相關政策，認真勘察房地產的實際狀況，核實產權證件，與房地產管理部門保持密切溝通，房地產權屬產生的問題是可以解決和避免的。