【篇一】2020年房地產估價師考試理論與方法科目考點匯集
質(zhi)量保(bao)修期內的責任：
質量保修(xiu)期(qi)內(nei)的責任(ren)(ren)是建筑物竣工(gong)(gong)(gong)交付(fu)后的第(di)一個質量責任(ren)(ren)期(qi)。我國(guo)法律(lv)規定，工(gong)(gong)(gong)程通(tong)過竣工(gong)(gong)(gong)驗收(shou)并(bing)滿足法律(lv)規定以(yi)及合(he)同(tong)約定的條(tiao)件即可交付(fu)。《建筑法》第(di)61條(tiao)規定：“交付(fu)竣工(gong)(gong)(gong)驗收(shou)的建筑工(gong)(gong)(gong)程，必須符合(he)規定的建筑工(gong)(gong)(gong)程質量標準，有完整的工(gong)(gong)(gong)程技(ji)術經(jing)濟資料和經(jing)簽署的工(gong)(gong)(gong)程保修(xiu)書，并(bing)具備(bei)國(guo)家規定的其他竣工(gong)(gong)(gong)條(tiao)件。”保修(xiu)書應當(dang)明確建設工(gong)(gong)(gong)程的保修(xiu)范圍、保修(xiu)期(qi)限和保修(xiu)責任(ren)(ren)等。
質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)期的(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)主要落(luo)在(zai)施工(gong)方(fang)肩上(shang)。國務(wu)院(yuan)2000年1月頒布的(de)(de)(de)(de)《建設工(gong)程質(zhi)量(liang)(liang)管理(li)條(tiao)例》(下稱《質(zhi)量(liang)(liang)條(tiao)例》)第41條(tiao)規(gui)定：“如果(guo)建設工(gong)程在(zai)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)范(fan)圍(wei)和保(bao)(bao)(bao)修(xiu)期限內(nei)發生質(zhi)量(liang)(liang)問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)，施工(gong)單位應(ying)當履(lv)行保(bao)(bao)(bao)修(xiu)義(yi)務(wu)，并對造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)損失(shi)承(cheng)擔(dan)(dan)賠償責(ze)(ze)(ze)任(ren)。”所以(yi)，對保(bao)(bao)(bao)修(xiu)階段的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)(liang)責(ze)(ze)(ze)任(ren)，可以(yi)作這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)理(li)解：在(zai)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)期內(nei)，只要發現質(zhi)量(liang)(liang)瑕疵，不管有無損害(hai)，施工(gong)方(fang)均有義(yi)務(wu)進行修(xiu)復，如果(guo)造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)損失(shi)，還應(ying)承(cheng)擔(dan)(dan)賠償責(ze)(ze)(ze)任(ren)。當然，如果(guo)質(zhi)量(liang)(liang)瑕疵不是(shi)(shi)施工(gong)方(fang)造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)，施工(gong)方(fang)在(zai)履(lv)行保(bao)(bao)(bao)修(xiu)義(yi)務(wu)后，可以(yi)向責(ze)(ze)(ze)任(ren)方(fang)追(zhui)償。只是(shi)(shi)根據以(yi)上(shang)一條(tiao)的(de)(de)(de)(de)規(gui)定，對于非施工(gong)方(fang)造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)(liang)瑕疵在(zai)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)期內(nei)引起的(de)(de)(de)(de)損失(shi)，施工(gong)方(fang)是(shi)(shi)否也應(ying)承(cheng)擔(dan)(dan)賠償責(ze)(ze)(ze)任(ren)以(yi)及(ji)如何承(cheng)擔(dan)(dan)、如何追(zhui)償的(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)尚不明(ming)確。
同樣(yang)是(shi)(shi)建(jian)筑(zhu)物竣工交付以(yi)后(hou)的(de)第一個質(zhi)(zhi)量責任期(qi)(qi)，各國法律制度(du)下的(de)質(zhi)(zhi)量保修期(qi)(qi)的(de)替代名稱是(shi)(shi)多種多樣(yang)，且期(qi)(qi)限也各不相同。
在法國，稱“質量保修期”為“正式完工期限”(1978年民法典)，期限為自交付之日起一年。比利時和瑞典稱之為“保證期”，通常為一年，結束時即為終交付。荷蘭的保修期為3-12個月，澳大利亞、新加坡、英國通常為六個月，瑞典為兩年，加拿大的魁北克、葡萄牙則更長，為五年，但公用建筑的保修期為2年。英國的JCT合同把從工程實際交付至后完工的期限稱為“缺陷責任期”。FIDIC文本也是如此。所謂“缺陷責任期”，實際上僅指從工程實際交付至后完工之間的期限，由承包方對列入“實際完工證書”上的缺陷進行修復，并對在此期間顯現的瑕疵進行免費維修。但是取名為“缺陷責任期”，往往引起很多人誤解，以為一旦該期限屆滿，承包商即不對工程缺陷承擔責任，其實不然。
【篇二】2020年房地產估價師考試理論與方法科目考點匯集
報酬率的求取：
一(yi)、報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)質，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)收(shou)(shou)是指所(suo)(suo)投(tou)(tou)(tou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)回(hui)收(shou)(shou)，即保本(ben);投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)是指所(suo)(suo)投(tou)(tou)(tou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)全(quan)部回(hui)收(shou)(shou)之后所(suo)(suo)獲(huo)得的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)額外(wai)資(zi)(zi)(zi)(zi)金，即報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)。投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)中是不(bu)(bu)包含(han)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)收(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)為投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)與(yu)所(suo)(suo)投(tou)(tou)(tou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)比率(lv)(lv)。即：報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)=投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)/所(suo)(suo)投(tou)(tou)(tou)入的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)。從全(quan)社會來看，報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)與(yu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險(xian)正相關，風(feng)險(xian)大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，其報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)也(ye)高，反之則低。認識(shi)到了(le)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)與(yu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風(feng)險(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)關系(xi)，實(shi)際上就在(zai)觀念上把握住了(le)求取報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)方法，即所(suo)(suo)應(ying)選(xuan)用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)，應(ying)等同(tong)(tong)于與(yu)獲(huo)取估價對象產(chan)生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)凈收(shou)(shou)益(yi)具有同(tong)(tong)等風(feng)險(xian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)。在(zai)不(bu)(bu)同(tong)(tong)地區、不(bu)(bu)同(tong)(tong)時(shi)期、不(bu)(bu)同(tong)(tong)用途或不(bu)(bu)同(tong)(tong)類型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)，同(tong)(tong)一(yi)類型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)同(tong)(tong)權益(yi)、不(bu)(bu)同(tong)(tong)收(shou)(shou)益(yi)類型，由于風(feng)險(xian)不(bu)(bu)同(tong)(tong)，所(suo)(suo)以(yi)其報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)也(ye)不(bu)(bu)相同(tong)(tong)，因此(ci)在(zai)估價中并(bing)不(bu)(bu)存在(zai)一(yi)個(ge)統一(yi)不(bu)(bu)變的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)(bao)(bao)(bao)酬(chou)率(lv)(lv)。
二、報酬(chou)率的求取方法(fa)
1、累加法是將(jiang)報(bao)酬率(lv)視為包含無風(feng)險報(bao)酬率(lv)和風(feng)險補(bu)償(chang)率(lv)兩大(da)部分，然后分別求(qiu)出每一(yi)部分，再將(jiang)它們(men)相加、累加法的一(yi)個(ge)基(ji)本(ben)公式為：
報酬率=無風險(xian)報酬率+投資風險(xian)補償(chang)+管(guan)理負擔補償(chang)+缺乏(fa)流動性(xing)補償(chang)一投資帶來的(de)優惠
無風險報(bao)酬率(lv)一(yi)般是選取國(guo)債利率(lv)或(huo)銀行存款利率(lv)。無風險報(bao)酬率(lv)和(he)具有(you)風險性房(fang)地產的(de)報(bao)酬率(lv)，一(yi)般是名義報(bao)酬率(lv)，即已經包含(han)了通貨膨脹的(de)影響。
2、市(shi)場(chang)(chang)提取(qu)法，市(shi)場(chang)(chang)提取(qu)法是(shi)搜集同(tong)一市(shi)場(chang)(chang)上(shang)三宗以上(shang)類(lei)似房地產(chan)的價格、凈(jing)收益等資料，選用相(xiang)應的報(bao)(bao)酬資本(ben)化法公式，反求出報(bao)(bao)酬率。(1)在V=A/Y的情況(kuang)下，是(shi)通過(guo)(guo)(guo)Y=A/V來求取(qu)Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過(guo)(guo)(guo)A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取(qu)Y，不過(guo)(guo)(guo)要用試(shi)錯法和線性(xing)內插法。市(shi)場(chang)(chang)提取(qu)法求取(qu)的報(bao)(bao)酬率是(shi)人們(men)頭(tou)腦(nao)中過(guo)(guo)(guo)去而非未(wei)來的風險判斷，它(ta)可(ke)能不是(shi)估價對(dui)象未(wei)來各(ge)項(xiang)收益風險的可(ke)靠指針(zhen)。
3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內容如下：(1)調查、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。
