一、租賃合同的概念、特征和種類
(一)租賃合同的概念
1、租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
(二)租賃合同的特征
2、租賃合同的特征包括：
(1)租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。
(2)租賃合同是雙務、有償合同。
(3)租賃合同是諾成合同。
(三)租賃合同的期限
(1)根據租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。不定期租賃，任何一方當事人都有權依自己的意愿隨時解除合同，但在解除合同之前，應預先通知對方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。
(2)租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限為6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否作了約定，都視為不定期租賃。
三、租賃合同當事人的權利和義務
(一)出租人的義務
1.交付出租物
2.在租賃期間保持租賃物符合約定用途
租賃合同是繼續性合同，在其存續期間，出租人有繼續保持租賃物的法定或者約定品質的義務，使租賃物合于約定的使用收益狀態。倘發生品質降低而害及承租人使用收益或其他權利時，則應維護修繕，恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應相應減少租金或延長租期，但按約定或習慣應由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。
3.瑕疵擔保
當租賃物有瑕疵或存在權利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權解除合同，承租人因此所受損失，出租人應負賠償責任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外。
(二)承租人的義務
1.支付租金
2.按照約定的方法使用租賃物
3.妥善保管租賃物
承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。
4.不得擅自改善和增設他物
承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
5.通知義務
在租賃關系存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：①租賃物有修理、防止危害的必要;②其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。
6.返還租賃物
租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。
(三)承租人的轉租權
承租人轉租租賃物須經出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經同意而轉租的，出租人可終止合同。
(四)買賣不破租賃
《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。據此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在學理上稱為“買賣不破租賃”。
四、房屋租賃合同
2009年人民法院發布了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃合同解釋》)，對房屋租賃有關問題作了具體規定，該司法解釋的主要內容有：
(一)違法建筑的租賃
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
(二)租賃合同的登記備案
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
(三)一房數租
出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
①已經合法占有租賃房屋的;
②已經辦理登記備案手續的;
③合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
(四)轉租
出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
(五)“買賣不破租賃”規則的例外
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
①房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
(六)優先購買權
出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。《人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條還規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”
