租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關系，依《民法通則》、《合同法》的有關規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人或經其同意。因而租賃土地使用權的轉讓必須經出租人國有土地所有者代表的同意，以維護社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發生。但以從事商品房開發、經營為目的取得土地使用權的，在土地上建成房屋后將其出售，根據房地一致原則，房屋使用范圍內的土地使用權隨之轉移，弊端之一：該租賃土地使用權轉移并未經出租人國有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權，除此之外，因租賃土地使用權的轉讓，房屋買受人還需承擔租金支付義務，這無疑加重了買受人的負擔。而租賃土地使用權人則以支付少于出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平。基于上述考慮，規定以租賃方式取得的土地使用權，不得用于從事商品房開發，是合理的。
從合同的角度出發，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，必須征得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經城市規劃管理部門批準。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同的約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門提出申請，經批準，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據改變的用途相應調整租金。
五、租賃土地使用權作價出資
租賃土地使用權人經國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應依接受投資的主體的不同而分別規定國有土地租賃合同的履行主體。向企業法人投資或者成立新的企業法人的，根據《公司法》的有關規定，租賃土地使用權轉歸該企業法人享有，并應由其繼續履行原國有土地租賃合同;向非企業法人投資的，租賃土地使用權仍歸原租賃土地使用權人享有，故應由其繼續履行原國有土地租賃合同。
六、租賃土地使用權的轉讓和抵押
1、轉讓和抵押的要件
租賃土地使用權的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權的用地者與國家之間存在債權債務關系，因而，用地者對土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權的抵押應經土地使用者代表的同意。依《城市房地產管理法》第47條的規定，僅以出讓方式取得的土地使用權方可以單獨設定抵押權，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權不能單獨設定抵押權，但依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權可以同時設定抵押。
由于出讓國有土地使用權具有物權性，因而其土地的開發、利用、經營具有相對的穩定性;而租賃土地使用權雖然具有準物權的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產權，租賃土地使用權人亦無權處分。為了減少權屬爭議，避免房地產關系復雜化，同時也是為了更有效地防止土地使用權人不從事土地開發，單純利用土地進行投機牟利的炒地皮現象的發生，從維護房地產市場的正常秩序出發，權利人轉讓或抵押租賃土地使用權應滿足：
(1) 經國有土地所有者代表同意;
(2) 按租賃合同約定投資開發，地上建筑物、其他附著物已建成;
(3) 已辦理租賃土地使用權登記以及地上建筑物、其他附著物所有權登記，并取得房地產權證書。
(4)租賃土地使用權，非隨其地上物不得發生轉讓、抵押。
以租賃方式取得的土地使用權，不得用于商品房開發。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權之名，行房地產開發之實，牟取土地出讓金與租金之間的差價利益，因此建議，除企業破產、分立外，租賃土地使用權不得分割轉讓。所謂土地使用權分割轉讓，是指在依法取得使用權的土地上，一個主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉讓給多個主體而導致的一個使用權隨建筑物區分所有權發生分割，并隨之轉讓的情形。
2、權利義務同時轉移原則
權利義務同時移轉原則即"認地不認人"原則。是指租賃土地使用權轉讓時，轉讓人即原土地使用權承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移給受讓人 。但只能是原土地使用權租賃合同規定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權的移轉。因此，轉讓人對其轉讓的權利負擔負有告知義務，受讓人負有繼續履行原國有土地租賃合同和辦理權屬變更登記的義務。
七、租賃土地使用權出租
基于《合同法》第224條 的規定，租賃土地使用權人轉租其土地權利時，并未喪失其土地使用權，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當事人。因此，租賃土地使用權轉租可不經土地所有權人同意，但仍應繼續履行原國有土地租賃合同。
八、租賃國有土地使用權的終止
(一)租期屆滿
1、續租申請的公益性界限
承租人依法取得租賃土地使用權后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財力來開發利用土地，如果不允許其續租，將影響承租人長期開發利用土地的積極性，容易誘發承租人對土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩定租賃關系，保護承租人的合法權益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權人以法定續租權 ，除了根據社會公共利益的需要 ，國家依法定程序收回土地使用權，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續期申請均應予以批準。經批準準予續租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂土地使用權租賃合同，并辦理登記手續。
