第七(qi)章 成本(ben)法及其運用
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員(yuan)對(dui)(dui)成本法(fa)，包括其含義、理論依(yi)據、適(shi)用的估(gu)價(jia)對(dui)(dui)象、估(gu)價(jia)需要具(ju)備的條件、估(gu)價(jia)的操作步驟以及(ji)每(mei)個操作步驟所涉及(ji)的具(ju)體(ti)內(nei)容等的了(le)解、熟悉和掌握程(cheng)度。
考試內容
第一節成(cheng)本法概述
一、成本(ben)法的(de)含義
二、成本法的(de)理論依據
三(san)、成本法適(shi)用(yong)的估價對象和條件
（一）成本法(fa)適用的估價對象
（二）成本(ben)法(fa)估價需要(yao)具備的條件
四、成本法估價的(de)操作步驟
第二(er)節房地產價格構成(cheng)
一、土地(di)取(qu)得成本
（一(yi)）市場購置下的土地(di)取得成本(ben)
（二）征收集體土(tu)地(di)下(xia)的(de)土(tu)地(di)取(qu)得成本
（三）征收國有(you)土地上房屋的(de)土地取得(de)成本
二、開發成本
三、管理費用
四、銷售費用
五、投資利息
（一(yi)）投(tou)資利(li)息的含(han)義
（二）投資利息的計算
1．應計息項目
2．計息周期
3．計息期
4．計息方式
5．利率
六、銷售稅費
七、開發利潤
第(di)三節成本(ben)法的(de)基本(ben)公式(shi)
一、成本法(fa)最基(ji)本的公式(shi)
二、適用于新開(kai)發的(de)房地(di)產(chan)的(de)基本公式(shi)、
（一）適(shi)用于新(xin)開發的房地(di)的基本公式
（二(er)）適用于(yu)新(xin)建成的(de)建筑物的(de)基本公式
（三）適(shi)用于新開發的土(tu)地的基(ji)本公式
三(san)、適用于舊(jiu)的(de)房地產的(de)基本(ben)公式
（一）適用于舊(jiu)的房地的基(ji)本公式
（二(er)）適用于舊的(de)建筑(zhu)物的(de)基本(ben)公(gong)式
第四節重新購建價格的(de)求取
一、重(zhong)新(xin)購建價格的含(han)義
二、重新購建價格的(de)求取思路
（一(yi)）房地重新購建價格(ge)的求取(qu)思路
（二）土地重(zhong)新購建(jian)價(jia)格的求取思路
（三）建(jian)筑物(wu)重新購建(jian)價格的求取思(si)路(lu)
三、建筑(zhu)物重新購(gou)建價(jia)格的求取(qu)方(fang)式
四、建(jian)筑(zhu)物重新購(gou)建(jian)價格(ge)的求取(qu)方法
（一）單位比較法(fa)
（二）分(fen)部分(fen)項法
（三）工料測量法
（四）指(zhi)數(shu)調整法
第五(wu)節建筑(zhu)物折(zhe)舊(jiu)的求(qiu)取
一、建筑物(wu)折舊的(de)含義和(he)原(yuan)因
（一）建筑物折舊的(de)含義(yi)
（二）建筑物折舊(jiu)的(de)原(yuan)因
1．物質折舊
2．功能折舊
3．外部折舊
二、建筑物折舊的求取(qu)方法
（一）年限法
1．年限法和有(you)關年限的(de)含義
2．直線法
3．成新折扣法
（二）市場提取法(fa)
（三）分解法
1．物質折舊的求取(qu)方法
2．功能折(zhe)舊的求取方法
3．外部折舊的求取方法
三、求取建筑(zhu)物折舊(jiu)應注意的問題
（一）估價上(shang)的(de)折舊與(yu)會(hui)計(ji)上(shang)的(de)折舊的(de)本質(zhi)區別
（二(er)）土地(di)使用期限對建筑物經濟壽命的影響
第六節成本(ben)法應用中涉(she)及的有關規定
一(yi)、商品住宅和經(jing)濟(ji)適用住房(fang)價格(ge)構成的有關規定
（一）商品(pin)住宅價格構成的有(you)關規定(ding)
（二(er)）經濟適用住(zhu)房價格(ge)構成的有關規定(ding)
二、房地產征收(shou)費用的有(you)關規定(ding)
（一(yi)）集體土(tu)地征(zheng)收費(fei)用的有關規定
（二）國(guo)有(you)土地(di)上房屋征收費(fei)用的有(you)關規(gui)定
三、房(fang)屋完損等級評定(ding)的有關(guan)規定(ding)
四(si)、房屋折舊(jiu)的有關規定
第七節成本法總結(jie)和運用舉例
考試要求
1．熟悉成本(ben)法的含(han)義
2．熟悉成本法的(de)理論依(yi)據
3．掌(zhang)握(wo)成本法適(shi)用的估價對象和條件
4．熟悉成本法(fa)估價(jia)的操作步驟
5．掌握房地產價格構成(cheng)
6．掌握成本法的基本公式
7．熟(shu)悉重(zhong)新購建(jian)價格的含(han)義
8．熟悉重新購(gou)建價(jia)格的求(qiu)取思(si)路(lu)
9．掌握(wo)建筑物重新購建價格(ge)的求取方式
10．掌(zhang)握建筑物重新(xin)購建價格的求取方法
11．掌握建筑物折舊的求取
12．了解商品住宅和經濟適用住房(fang)價格(ge)構成(cheng)的有關(guan)規定
13．熟(shu)悉房地產征收費(fei)用的有關規定
14．了解房屋完損等級評定的有關(guan)規定
15．熟悉房屋折舊的有關規(gui)定
