1.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》復習要點合輯 篇一
農(nong)地(di)征(zheng)用(yong)費的構成：
根據(ju)《中華人民共和國土(tu)地(di)管理法》等法律、法規的規定(ding)，在(zai)征(zheng)用(yong)農地(di)中發(fa)生的有關稅費如下：
1.土地(di)補(bu)償費(fei)(fei)。征(zheng)(zheng)(zheng)用(yong)耕地(di)的土地(di)補(bu)償費(fei)(fei)，為該耕地(di)被征(zheng)(zheng)(zheng)用(yong)前3年平均年產(chan)值的6-10倍(bei)。征(zheng)(zheng)(zheng)用(yong)其他土地(di)的土地(di)補(bu)償費(fei)(fei)標準(zhun)，由(you)省、自(zi)治區、直(zhi)轄市參照征(zheng)(zheng)(zheng)用(yong)耕地(di)的土地(di)補(bu)償費(fei)(fei)的標準(zhun)規定。
2.安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)。征(zheng)用耕(geng)(geng)(geng)地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)，按照(zhao)需要安(an)(an)置的(de)(de)(de)(de)(de)農(nong)業人(ren)口數(shu)計(ji)算。需要安(an)(an)置的(de)(de)(de)(de)(de)農(nong)業人(ren)口數(shu)，按照(zhao)被征(zheng)用的(de)(de)(de)(de)(de)耕(geng)(geng)(geng)地(di)數(shu)量(liang)除以征(zheng)地(di)前被征(zheng)用單位平均每人(ren)占有(you)耕(geng)(geng)(geng)地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)數(shu)量(liang)計(ji)算。每一個需要安(an)(an)置的(de)(de)(de)(de)(de)農(nong)業人(ren)口的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)標準，為該耕(geng)(geng)(geng)地(di)被征(zheng)用前3年平均年產值的(de)(de)(de)(de)(de)4-6倍(bei)。但是，每公(gong)頃被征(zheng)用耕(geng)(geng)(geng)地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)，不得超過被征(zheng)用前3年平均年產值的(de)(de)(de)(de)(de)15倍(bei)。征(zheng)用其他(ta)土地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)標準，由省、自治(zhi)區(qu)、直(zhi)轄市參照(zhao)征(zheng)用耕(geng)(geng)(geng)地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)安(an)(an)置補(bu)助(zhu)費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)標準規定。
3.地上(shang)(shang)附(fu)著(zhu)物和(he)(he)青(qing)(qing)苗(miao)的補(bu)償(chang)費。地上(shang)(shang)附(fu)著(zhu)物和(he)(he)青(qing)(qing)苗(miao)的補(bu)償(chang)費包括房屋、農田基礎設施、樹木(mu)、青(qing)(qing)苗(miao)等的補(bu)償(chang)費，其(qi)標準由省、自治區(qu)、直轄(xia)市規定。
4.新菜地(di)開發建設(she)基金(征(zheng)用城市郊區菜地(di)的)。
5.耕地開墾費(占用耕地的(de))。
6.耕(geng)(geng)地(di)占用稅(shui)(占用耕(geng)(geng)地(di)的(de))。
7.征地管理費。是由用地單(dan)位在征地費總額的基礎上按(an)一定比例(li)支付的管理費用。
8.政府規定的其他有關稅費。
2.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》復習要點合輯 篇二
房(fang)地產(chan)區(qu)位因素：
區(qu)(qu)位(wei)(wei)是指一宗房地(di)產(chan)(chan)與其他房地(di)產(chan)(chan)或者(zhe)事物在空間方位(wei)(wei)和距離上的(de)關系。人們的(de)各種生產(chan)(chan)、生活活動都(dou)需要(yao)房地(di)產(chan)(chan)，并對其區(qu)(qu)位(wei)(wei)有一定要(yao)求(qiu)。地(di)產(chan)(chan)區(qu)(qu)位(wei)(wei)的(de)優劣，直(zhi)接關系到(dao)房地(di)產(chan)(chan)所有者(zhe)或使用者(zhe)的(de)經濟收益(yi)、生活便利或社會(hui)影響。因此，房地(di)產(chan)(chan)的(de)區(qu)(qu)位(wei)(wei)不(bu)同，例如是坐落在城市還(huan)是鄉村，是位(wei)(wei)于城市中心還(huan)是邊緣地(di)帶，是臨街(jie)還(huan)是不(bu)臨街(jie)，價(jia)格會(hui)有很大的(de)差異(yi)。尤其是城市土(tu)地(di)，其價(jia)格高(gao)低幾乎為區(qu)(qu)位(wei)(wei)優劣所左右。
房地產區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實際估價中，關鍵要弄清什么樣的區位為優，什么樣的區位為劣。房地產區位優劣的判定標準，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經濟活動的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環境較好、配套設施較完備位置的房地產，價格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區僻野的房地產，價格一般較低。較具體地說，居住房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環境和景觀良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內又可保證一定的生活私密性。商業房地產的區位優劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產的區位優劣，主要是看其商務氛圍、交通條件等。工業房地產的區位優劣，通常需要視產業的性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區位，價格必有趨高的傾向。
3.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》復習要點合輯 篇三
房地產價格(ge)影響因素的分類(lei)：
房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)價格影響因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)眾多而復雜(za)，需(xu)要(yao)進行分(fen)類。一種分(fen)類是先分(fen)為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)自身(shen)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)和(he)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)外(wai)部因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)兩大類，然(ran)后再進行細分(fen)。其(qi)中(zhong)，地(di)(di)產(chan)自身(shen)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)可再分(fen)為房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)實物因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)權益因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)和(he)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)區位(wei)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)外(wai)部因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)可再分(fen)為人(ren)口(kou)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、制(zhi)度政策因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、經濟(ji)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、社會(hui)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、國(guo)際因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)、心理因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)和(he)其(qi)他因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)。這(zhe)些(xie)因素(su)(su)(su)(su)(su)(su)還可進一步細分(fen)。
對(dui)(dui)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價格(ge)影響因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)的(de)(de)另一(yi)(yi)種分(fen)類，是(shi)分(fen)為(wei)一(yi)(yi)般因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)、區(qu)域(yu)(yu)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)和個(ge)(ge)別因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)三個(ge)(ge)層次(ci)。一(yi)(yi)般因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)是(shi)指(zhi)對(dui)(dui)廣大范圍(wei)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價格(ge)都有(you)(you)影響的(de)(de)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)，如經濟發展(zhan)狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)、貨幣政策(ce)、物價、利率(lv)、匯率(lv)等(deng)。區(qu)域(yu)(yu)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)是(shi)指(zhi)對(dui)(dui)估價對(dui)(dui)象(xiang)周圍(wei)一(yi)(yi)定區(qu)域(yu)(yu)范圍(wei)內(nei)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價格(ge)有(you)(you)所(suo)影響的(de)(de)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)，如所(suo)在(zai)地(di)(di)(di)區(qu)的(de)(de)城(cheng)市(shi)規(gui)(gui)劃調整、環境狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)、配套設施狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)等(deng)。個(ge)(ge)別因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)是(shi)指(zhi)僅對(dui)(dui)特定的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)價格(ge)有(you)(you)所(suo)影響的(de)(de)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)，主(zhu)要是(shi)該房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)自(zi)身(shen)狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)況(kuang)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)，如該房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)的(de)(de)區(qu)位、用途、規(gui)(gui)模、土地(di)(di)(di)形狀(zhuang)(zhuang)(zhuang)、地(di)(di)(di)形、地(di)(di)(di)勢、建(jian)筑結構、建(jian)筑物新舊程度等(deng)。需要指(zhi)出的(de)(de)是(shi)，一(yi)(yi)般因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)、區(qu)域(yu)(yu)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)和個(ge)(ge)別因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)的(de)(de)界限并不是(shi)固定的(de)(de)，隨著估價對(dui)(dui)象(xiang)范圍(wei)的(de)(de)擴大，某些區(qu)域(yu)(yu)因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)也許會變為(wei)個(ge)(ge)別因(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)(yin)素(su)(su)(su)。
還有一種分類，是將房地產價格影響因素分為房地產自身狀況因素、房地產市場狀況因素和房地產交易情況因素三個層面。房地產自身狀況因素即房地產自身因素，也稱為房地產狀況因素。房地產市場狀況因素是指房地產市場狀況方面對房地產價格有所影響的因素。房地產交易情況因素是指對房地產價格有影響的房地產交易中的一些特殊因素，如交易者對交易對象不了解或對市場行情不熟悉、對交易對象有特殊偏好、被迫出售、被迫購買、交易者之間有利害關系、交易稅費非正常負擔等。
4.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》復習要點合輯 篇四
假設開(kai)發法的操作步驟：
運用假設開發法估價(jia)一(yi)般分為下列6個步驟(zou)進行：
①調查待(dai)開(kai)發(fa)房地產(chan)的基(ji)本情況;
②選擇的開發利用方式;
③估計開(kai)發經營期;
④預測開發(fa)完(wan)成(cheng)后的房地產價值(zhi);
⑤測算開(kai)發成本、管(guan)理費(fei)用、投資(zi)(zi)利息、銷售(shou)費(fei)用、銷售(shou)稅費(fei)、開(kai)發利潤及投資(zi)(zi)者(zhe)購買待(dai)開(kai)發房地(di)產應(ying)負(fu)擔(dan)的稅費(fei);
⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
5.2023年房地產估價師考試《房地產估價原理與方法》復習要點合輯 篇五
市場法適用的對象和條件：
市場法適用的對(dui)象是具有交易性的房(fang)地(di)產，如(ru)房(fang)地(di)產開發(fa)用地(di)、普通商(shang)品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xie)字(zi)樓(lou)、商(shang)場、標(biao)準工(gong)業(ye)廠房(fang)等。而對(dui)于那些很少發(fa)生交易的房(fang)地(di)產，如(ru)特殊工(gong)業(ye)廠房(fang)、學校、古建筑(zhu)、教(jiao)堂(tang)、寺廟、紀念館等，則(ze)難以采用市場法估價。
市場法適(shi)用的(de)條件(jian)是在同(tong)一供求范圍內存在著較多的(de)類似房(fang)地產的(de)交易(yi)。如果在房(fang)地產市場發育不夠或者房(fang)地產交易(yi)較少(shao)發生的(de)地區，就(jiu)難以(yi)采用市場法估價(jia)。
市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等。
