【篇一】2021年房地產經紀人考試《經紀概論》基礎輔導
房地產市場概述：
(一)房地產市場的基本要素(掌握)
房地產市場的形成必須具備以下三個基本要素：①存在著可供交換的房地產商品，包括有形的房地產實物和無形的房地產權利或服務;②存在著具有購買欲望的買方;③交換價格符合買賣雙方的利益要求。
從西方發達國家的經驗來看，房地產租賃市場的規模會隨著房地產市場的日趨成熟而不斷擴大。
(二)房地產市場的作用和特點(掌握)
房地產市場具有傳遞房地產供求信息、優化房地產資源配置、提供房地產使用效益等作用。反映房地產市場狀況的基本信息是成交價和成交量。當供不應求時，價格上漲;當供過于求時，價格下跌。當成交量放大時，反映市場趨熱;當成交量萎縮時，反映市場趨冷。
由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，房地產市場有許多特點，其中主要的是：
(1)交易的房地產實物不能進行空間位置上的移動，只能是房地產權利(如房屋所有權、建設用地使用權)的轉移。
(2)交易的對象非標準化，是一個產品差異化(異質性)的市場.
(3)供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區各不相同、各具特色，是一個地區性市場。通常以一個城市為一個市場。
(4)容易出現壟斷和投機。房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。
(5)較多地受法律、法規、政策等措施的影響和限制。
(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機構的支持與配合。
(7)交易程序較復雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產權過戶手續等。
實際上，正是房地產所具有的如上特征促使房地產的交易往往采用“經紀”的方式進行，而不是采用“經銷”的方式進行。
【篇二】2021年房地產經紀人考試《經紀概論》基礎輔導
房地產“泡沫”：
“泡沫”一詞用在經濟方面，指的是一種價格運動現象，即價格泡沫，具體是指一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的快速上漲，從而價格遠離價值。初始的價格上漲會使人產生價格還會進一步上漲的預期，由此不斷吸引新的買者--這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產本身的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的進一步上漲，常常是預期的逆轉和價格暴跌。
在現代市場經濟下，股票和房地產容易出現“泡沫”，而且其影響和造成的危害更大，甚至可以說“泡沫”是房地產的易發癥。房地產“泡沫”表現為地價、房價人為地、不合理地持續上漲，且其上漲速度遠遠超過了整個經濟的增長速度。
房地產“泡沫”的形成原因有多種，歸結起來主要有兩個：一是群體的非理性預期，二是過度的投機炒作。此兩者有時相輔相成。其中，對房地產價格看漲的共同預期是形成房地產“泡沫”的基礎。
按購買目的或動機，可以將購買房地產的需求歸納為下列幾類：
①消費需求。也稱為自用需求，是購買房地產后自己使用的需求。
②投資需求。它是購買房地產后以出租來獲得回報的需求。
③投機需求。它是為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購、囤積居奇。
投資需求和投機需求終都要回歸到使用上來，否則就會成為虛假需求。虛假需求使房地產價格遠遠脫離價值所導致的房地產“泡沫”，就像現實中的“泡沫”一樣，不可能長期維持下去，終會破裂。因為“泡沫”造成的高價格不可能長期維持下去，除非有無數個后繼者加入這個市場。
判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標有房價與房租之比(又稱“毛租金乘數”、“租售比價”)、入住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區經濟正常發展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數，則說明房價有泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產供求狀況。從入住率來看，之所以出現房地產泡沫，是因為許多人買房而不入住，等待時機再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大;相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發現是供給過剩。因此，泡沫表面看起來是供不應求，實際上是供大于求。
