【篇一】2020年房地產估價師考試理論與實務復習考點
非市場價值的分類及定義：
《資產評估價值類型指導意見》指出，非市場價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等四種。四種非市場價值類型的定義如下：投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。
在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額。考試大房地產估價師，清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。
殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。
【篇二】2020年房地產估價師考試理論與實務復習考點
成本法適用的對象和條件：
只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。
在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌;對于發生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。
房地產的開發建設成本高并不一定意味著房地產的價格就該高，開發建設成本低也不一定說明房地產的價格就不該高。
要注意如下兩個方面：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正常花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。
成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業知識和豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價等方面的專業知識。
【篇三】2020年房地產估價師考試理論與實務復習考點
房地產估價技術路線與替代原則：
遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。
替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的價值。
在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。
